法院提示:租房时应慎重选择房屋中介,仔细审查合同条款

发布时间:2019-01-05 18:45:42

  记者近日从大兴法院了解到,该院通过调研,发现当前的房屋经纪公司已经不再满足于充当中间人、获取中介费了。为获得更加丰厚的回报,这些公司经常装扮成“承租人”或“出租人”直接出现在房主或租户面前,将房子弄到手后再加价转租并从中赚取租金差价。要说中介公司这种行为对房产、租户不会造成多大危害,但他们伤害房主和租户的行为是收到租金后携款潜逃。他们逃跑后,留下一系列纠纷就由房主和租户来处理,后患比较严重。

  据悉,大兴法院2015年受理此类案件62件,2016年受理115件,2017年受理194件,今年截至6月底受理109件,增幅明显上升。该院庞各庄法庭庭长张彬说,房屋代管或出租代理目前已经成为房屋租赁市场的主要经营模式,这种房主与租户“不相识”的经营模式存在很多隐患。在房屋租赁链条中,中介公司如果对房主或租户任何一方存在违约,都可能导致纠纷的产生,更可能同时产生两类房屋租赁合同纠纷,造成“两头受害”。

  此外,中介公司的门店大多是租房经营,流动性大,“跑路”现象严重。张彬说,中介公司“跑路”后房主必然起诉租户要求腾退房屋,而租户已经向中介公司交纳了房租,在租赁期限未满的情况下一般都拒绝腾退。为避免此类纠纷,建议租户租房时慎重选择房屋中介,仔细审查合同条款、留意合同盖章主体与营业执照登记的名称是否一致。只要抓住这些细节,就可免去很多麻烦。

  典型案例

  中介违约房主起诉

  租户负有腾退义务

  2016年7月25日,朱某与某房地产经纪公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》。合同约定朱某将其房屋出租给该公司,租期为2年;租金为每月2550元,先支付1个月租金,之后为季付;逾期30日未交房租,朱某有权单方解除合同,公司按月租金额的2倍支付违约金。合同履行9个月后,公司未再支付租金也不露面,租户则变成了姬某。

  朱某起诉公司,要求解除合同、腾退房屋并向其支付被拖欠的租金及违约金。诉讼中,经法院释明,朱某追加姬某作为第三人。

  庭审时,公司未出庭应诉,姬某主张其与公司签订的租赁合同合法有效,不同意腾退房屋。姬某提出,由于朱某与公司的纠纷影响到他对租赁房屋的正常使用,这是不应该的。相反,其与公司之间的合同权利义务应当由朱某继续承担。

  法院审理认为,朱某与公司之间签订的合同合法有效,公司未按合同约定支付租金已构成违约,合同解除条件已经成就,朱某要求解除委托代理合同应予支持;合同解除后,因该合同取得的财产应当予以返还,故公司应将涉案房屋返还朱某;因涉案房屋由第三人姬某居住使用,原告朱某与被告公司的合同解除后,姬某与公司之间的房屋租赁合同事实上无法继续履行,因此姬某负有腾退涉案房屋的义务。姬某与经纪公司之间的合同权利义务,可另行解决。

  据此,法院判决公司向朱某支付应付未付的租金及合同约定的违约金。

  法官提示

  大兴法院审理本案的法官说,此案是典型的房主将房屋委托给中介公司出租后,中介公司未按期支付租金产生的纠纷。

  现实中,房主未按时收到租金后一般会找中介公司索要。遇到这种情况,有的中介公司会在房主追得紧时就支付一个月的租金,有的则以写欠条的方式拖延支付,这时房主为了预期房租收益一般不会起诉。只有在中介公司“人去楼空”时,房主才意识到自身权益受到损害。于是,一些房主会通过一些手段将租户“清走”,如停水停电、换锁等。

  而这种方式不仅会使房主与租户之间产生新的矛盾,还可能造成双方间损失的进一步扩大。因为中介公司违约,受损的不仅是房主,还有租户。因此,建议房主积极与租户协商、合力解决纠纷。此外,在中介公司不能正常支付租金时,房主要及时收集证据,通过投诉或者诉讼的方式尽早解决问题。

  中介未交房主租金

  租户被撵起诉中介

  王某与某中介公司于2016年4月签订《北京市房屋租赁合同》,约定王某承租位于大兴区的一套房屋,租赁期自2016年4月26日至2017年4月25日,月租金2500元,支付方式为押1付1年。

  该合同还约定:租赁期满或合同解除后,房屋租赁押金除抵扣由王某承担的费用、租金及王某应承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还王某;租赁期内,中介公司需提前收回房屋或王某提前退租的,应提前30日通知对方并按月租金200%支付违约金。

  王某依约交付了整个租赁期间租赁费3万元,押金2500元。但租赁期未满时,房主武某因未收到中介公司的租金,报警要求王某腾退房屋。

  王某无奈,只得从该房屋内搬出。而中介公司门店此时已经人去楼空,王某只得将中介公司起诉至法院,要求返还未到期房屋租金并支付违约金。

  法院审理认为,王某已经全额支付租赁期限内的租金,现因中介公司的原因导致其无法使用租赁物,租赁合同事实上已无法继续履行,该合同应予解除,公司应返还王某未实际使用租赁房屋期间的租金,并按合同约定支付违约金。不久,法院作出了这样的判决。

  法官提示

  租户因中介公司对房主违约,被房主要求腾退房屋的情况比较常见。审理本案的法官说,在这种情况下,房主作为房屋产权人,有权要求租户腾退房屋,但此举将导致租户的合法权益必然受损。

  为充分维护自身合法权益,租户此时应注意搜集、保存证据,可要求房主出具相关证明,以便诉讼时有证据证实租赁合同无法履行的事实、原因以及租户租金计算的截止时间。